各位大佬，人才，兄弟们。在深圳一直住的挺苦逼的，想问下深圳的房价大家怎么看啊？算了算，如果不用学位，买套 1000 万的房子，500 万贷款，利息每年差不多就要 25 万，同样的房子一年租金也就 18 万，如果考虑房子的折旧成本，差别就更大了。这种情况下为啥还要买房呢？关键是，1000 万买的房子，可能还没周边城市 100 万的品质好……
骆驼 1978：
要相信常识，不能因为过去 10 年违反常态就不顾常识。
房价收入比其实并不靠谱，因为一线城市房地产的资金有很大一部分来自全国富裕家庭，只考虑本地人的收入不全面。
但是，租售比绝对是最靠谱的估值方法。有人说过去租售比一直很低，也不妨碍房价上涨，其实不是这样的。
2004-2005 年，我刚来深圳的时候，市区一套 40 万的房子，一年可以租 3 万块，接近 8% 的收益率。就算到了 2009 年，租金收益也有 3%-4%，只是最近 10 来年降到 1% 左右。香港房价虽然很高，但现在租金收益也有 3%-4%，而且港岛的房子是永久产权，没有房产税，只有很少的差饷。
租金最能够真实反应房子的供需关系，我相信这个规律正在发生作用。
花园小琴：
1000 万的买卖，我的意见微不足道。
骆驼 1978：
一线城市老房子当然会折旧，不过是因为这些年涨价给掩盖了。我住在深圳南山，房子是 1995 年的高层住宅，是当年的标杆工程，获得过鲁班奖。
现在同样地段，位置稍偏的新盘高层价格是 12 万，我住的房子只能卖 6 万，相当于 28 年贬值 50%。
natsume2017：
房产投资真的值得吗？我的房子 2014 年买的，255 万。现在估值 650 万，增值 150%。如果按全款支付计算，年化收益率 12% 的样子。我用软件计算我当时 3 成首付，后面按 30 年按揭还月供，计算得知我的年化收益率是 17%。
所以实际的年化收益率就是在 12%～17% 之间。作为普通人来说，这个收益率是很高的，但是长期在投资市场里达到这个收益率难度并不大，尤其是在资产规模不大的情况下。
另外我当时刚买第二年，2015 年房价就涨了 100%，所以实际上之后 7 年多才涨了 25%。如果不是像我这样这么精准地买在了大涨之前，年化收益率将会少到可怜。
我觉得之所以大家都那么热衷于房产投资，主要是在于房价很难跌，也就是回撤小，相比于股票动辄 30% 以上的回撤，持有体验比股票好。但有波动才能带来超额收益，只涨和横盘的市场是只有配置价值，没有交易价值的。长时间的横盘不跌表面上是不亏钱，但实际上大大拉低了投资收益率。
weiyu888：
看自己怎样想啰，不要听别人的。长远看，几十年后你就会挂掉，所以什么都不要买，躺平即可。中期看，买房不如租房，买车不如打滴滴，取老婆不如找小姐。短期看，你的青春就 10 多年，如果想在 10 多年内娶个老婆，还想孩子有个稳定的住所跟教育那就买啰。
如果事事都算经济账那东北没有一个人买房才对。
骆驼 1978：
千万别买惠州，我 2015 年在惠州买了一套海景房，1 万一平，当时觉得便宜。8 年过去了，帐面亏损 30%，实际亏损 50%。
中山、东莞同样不行。只能是南山、福田，罗湖也可以考虑。宝安没有拿得出手的产业，房价主要靠南山精英们资金溢出买上去的，价格虚高。
福田应该最能保值，因为深圳 80% 的金融行业在福田，中国这么大国家，金融业一定是最能挺的。南山依赖的高科技这些年也遇到瓶颈，在加上房价太高，新增企业的数量已经远远落后于东部的龙岗区，未来怎样不好说。
小竹：
1. 周边城市 100 万如果适合你，你就不用提这个问题了。
2. 你都觉得租房比买房划算了，又怕觉得买 1000 万的房子吃力，为什么不考虑买小户型学位房挂户口再租房住呢？只要支付租金差价就行。
鲍德温的面具
房子和股市有一定关系的，每次来个牛市，一线城市房价就要急涨一波，时间又短又急，价格又快又猛。大家都知道股票不是长久之地，所以都想赚了买不动产吧。
说这个就想提醒一下，不要觉得现在深圳方式冷清的不行，可以慢慢买。如果真涨起来了，可能不用半年就把四年涨幅涨完了…. 要买房的话，冷清就是好时候。
shendq：
先说明下人口的统计方法，我国每逢尾数是 0 的年份做一次人口普查，十年一次，普查会得出最准确的人口数据。每逢尾数是 5 的年份，做一次 1% 人口抽样调查，其余年份每年做 0.1% 人口抽样调查，来估计人口的变动。
2020 年做了第七次人口普查，2022 年人口数据则是在七普的基础上，根据这两年的 0.1% 人口抽样调查估计的。人口抽样调查的标准时点是每年的 11 月 1 日，调查的是这个时点的人口情况。
弄懂规则就会明白，最新公布的人口数据并不包含 12 月的情况，也就和 12 月以来防疫开放后的超额死亡无关，这部分数据要明年的人口数据才能反映。
月入百万雄师：
按照周边国家的经济规律 人口负增长 房价无支撑 未来 30 年会一直阴跌 买房的确不如租房 但是中国人口观念一直以来就是得有个固定的房子来维护关系。
钟爱一玉：
提问：
章哥，我毕业时父母在百合湾给买了个一居室，我在中关村上班没住，一直出租，前几天突然发现，这里的租金收益率超级低，才 1%。而国际惯例都是 4-5%，这售卖比是不是远远低于经济规律了。昨天我把发现告诉了中介，他们也很惊讶，劝我卖掉置换到高的板块。所以我想是不是应该趁现在买了套现离场？没想好时机，所以来咨询。
回答：
1、 这怎么说呢，我都不好开口。借句郭德纲的话调侃吧：这种没见过世面的样子，很有我年轻时候的风范。
我刚入行时，偶然打听到竞争对手在玩儿空手套白狼，于是在会上当秘密报告给了老板：他们的启动资金才 1000 多万，就想撬动两个多亿的项目，必定失败。结果老板冷冷的看了看我，理都没理。
后来同事告诉我，公司所在的这座大楼价值 1 个亿，可老板的启动资金才 80 万，你说怎么撬动的吧？搞房地产玩儿的就是资本，空手套太正常了。
2、 百合湾租金低怎么了？全通州也不高啊，全北京也不高啊，甚至一二线城市中没一个高的。这根本就不是秘密，更不是什么新闻。顶多是个 “房间里的大象”，谁都心里明白，假装看不见而已。
国际惯例当然是 4-5%，但除了欧美，没几个国家或城市能做到。都说日本的回报率高，忽悠了一堆中国投资款去炒房。其实也根本不高，全算下来还不如北京呢。
比北京还低的城市是深圳，接近的是香港。韩国首尔更是比北京低多了，那儿的房子炒的比深圳还猛。
3、 国际惯例其实也没有 4-5% 这种回报率的说法，都是中国某些专家瞎忽悠的。但通行收益率应该基本等同于银行真实利率是正确的，其理论根基就是 “均值回归”，或者是利润归零。也就是无论哪个行业哪种产品，其最终的长期收益率都是差不多的，直到无钱可赚。银行利率代表了市场平均收益，所以房租收益也应该和利息差不多。
但一般也不全用收益率做比较，也用租售比，相当于股市中的市盈率。代表了人们对投资品的远景预期。觉得股票未来会上涨，市盈率就高，觉得没希望市盈率就低。套用到楼市中就是租售比。人们觉得房价还会涨，就宁可牺牲短期的房租来换取升值，一个性质。
4、 北京在 2009 年之前的租售比是不高的，一直在 2/300 左右，但那会儿依然是很多人喊房价高。现在更高了，房子的成交量反而更大。说明什么？说明大部分人不相信未来北京的房价会大幅下跌，包括我。
但是，我也不认为北京的房价还能大涨，至少不会暴涨。这也是基于租售比，700 已经是很高的位置，把涨幅和房租都计算进去的话，确实远超真实利率。但我也不认为有多大风险，比较还没到完全背离的程度。
5、 这不多说了，真写起来没几万字说不明白。总之一句话，百合湾的租金收益率虽然低，但也不是什么特殊情况，都这样。通州毕竟是郊区，全北京郊区的租金都不算高。运河板块的学区又好，有学区溢价很正常，这又进一步推高了租售比，降低了收益率。
至于风险，百合湾在通州和北京都不算高，正常情况。中介其实没什么不懂的，人家天天干的就是卖房租房的业务，傻子才不会算账呢。之所以惊讶就是装的，忽悠你卖房而已，人家又多了个房源。
6、总之，是否卖房套现看自己的判断了，我是没觉得有什么必要，北京是确实租售比很高，但没到多危险的程度。我也说不好未来北京楼市的走势，只能说，股市中哪支的市盈率越高，说明越受追捧，所以才会推高价格。商品价格是由供需关系决定的。仅供参考。
eugeneshi：
房产这玩意儿又名不动产，名副其实，有个致命的 bug 就是流动性，只有变现了才知道最终的盈亏，作为 90 后一不想高位接盘，二是有太多的投资选择，只要赚钱足够快，就不担心房价上涨。焦虑房价的往往是一年收入十来万或者几十万的，基本没有财产性收入的普通打工人。
西环小狗：
有几个问题的考虑一直是比较玄学的
1 是折旧。房子到底能住多久，一直没个定论。有说 30 年的，因为中国建筑平均寿命 30 年。有说 50 年的，因为设计使用寿命 50 年。有说 100 年甚至更长的，因为帝国大厦现在都还在用。我是实在搞不清楚。
看香港的楼市，拉长看，每年折旧 1% 是有的，但独栋的豪宅似乎丝毫没有折旧。
将来有钱的话，我打算买别墅，一个是国家政策，大城市很难再有别墅，有一定稀缺性。另一个是可以自己翻新，不怕折旧……
2. 第二个是通货膨胀，m2，cpi。我一直不太理解 m2 的概念。看起来中国实际的通货膨胀并没有 m2 高。个人感受上来说，似乎我的工资并没有跟上 gdp 或者 m2 的增长速度…… 看到很多人还裁员，降薪，不知道这还怎么通货膨胀。
而且人口老龄化，出生人口减少，像日本那样，据说直升机撒钱也不会通货膨胀。还有的人调侃，没有人因为通货膨胀破产，但有人因为规避通货膨胀而破产。
3. 第三个因素是人口。很多人说出生人口减少，长期不看好楼市。但也有理论说中国大城市人口是被户籍制度限制了，放任流动的话实际大城市人口要远超现在的人口数目，依据是其他国家大城市对比全国人数的比例。但中国是个超级人口大国，能不能和其他国家简单类比，我很有疑问。具体到个例，深圳的户籍限制一直是比较少的，过往也确实人口大增。可是现在似乎人口也挺之甚至减少了。至少流动人口很明显是减少了。可是疫情过后，会不会回来呢？我觉得难说。
这几个玄学的因素相互作用，相互抵销，不知道哪个因素影响更强一些，决定未来长期的房价涨跌。
魔铁潜水艇：
反正我买东西秉持一个原则，需要算账就别买…… 你要有一个亿或者现金流高到不需要考虑那点利息，买一个自己住那也为所谓……
来源：集思录
